Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid: precios por m²
Una reforma integral en Madrid puede costar aproximadamente entre 600 y 1.300 €/m² cuando hablamos de una renovación completa de la vivienda con instalaciones, cocina, baños, suelos, carpinterías y acabados. En proyectos básicos puede encontrarse algún presupuesto inferior, mientras que una reforma con materiales premium, diseño a medida o modificaciones complejas puede superar los 1.500 €/m².
Como referencia práctica, reformar integralmente un piso de 80 m² puede situarse alrededor de 48.000-80.000 €, mientras que para una vivienda de 100 m² un presupuesto razonable puede moverse aproximadamente entre 60.000 y 100.000 €, dependiendo sobre todo del alcance y las calidades.
Estas cifras deben utilizarse como orientación y no como una tarifa cerrada. Dos viviendas con exactamente los mismos metros cuadrados pueden tener presupuestos muy diferentes si una conserva instalaciones y distribución mientras que la otra necesita renovar electricidad, fontanería, ventanas y cocina o mover baños.
Precio de una reforma integral por metro cuadrado
Para hacer una primera estimación, el precio por metro cuadrado es útil siempre que tengamos claro qué trabajos incluye realmente una reforma integral.
| Tipo de reforma | Precio orientativo | 100 m² |
|---|---|---|
| Básica | 500-700 €/m² | 50.000-70.000 € |
| Calidad media | 700-1.000 €/m² | 70.000-100.000 € |
| Calidad alta | 1.000-1.300 €/m² | 100.000-130.000 € |
| Premium o proyecto complejo | Desde 1.300-1.500 €/m² | Desde 130.000-150.000 € |
El rango es deliberadamente amplio. Las referencias de mercado publicadas en 2026 también muestran diferencias importantes: Habitissimo sitúa su precio medio alrededor de 750 €/m² y recoge rangos habituales de 650-900 €/m², mientras que otras estimaciones sitúan una reforma integral de calidades medias alrededor de 850-1.000 €/m².
Por eso no recomendamos utilizar una cifra aislada como si fuera el precio de mercado. Lo importante es saber qué incluye cada €/m².
Cuánto cuesta reformar un piso según sus metros cuadrados
Aplicando rangos habituales a reformas completas de calidad media, podemos obtener una primera estimación:
| Superficie | Reforma básica | Calidad media | Calidad alta |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 25.000-35.000 € | 35.000-50.000 € | 50.000-65.000 € |
| 60 m² | 30.000-42.000 € | 42.000-60.000 € | 60.000-78.000 € |
| 70 m² | 35.000-49.000 € | 49.000-70.000 € | 70.000-91.000 € |
| 80 m² | 40.000-56.000 € | 56.000-80.000 € | 80.000-104.000 € |
| 90 m² | 45.000-63.000 € | 63.000-90.000 € | 90.000-117.000 € |
| 100 m² | 50.000-70.000 € | 70.000-100.000 € | 100.000-130.000 € |
| 120 m² | 60.000-84.000 € | 84.000-120.000 € | 120.000-156.000 € |
No conviene multiplicar automáticamente superficie × precio/m² y asumir que ese será el presupuesto final. Las estancias más caras —especialmente cocina y baños— tienen un peso mucho mayor que un dormitorio o un pasillo.
Por ejemplo, dos pisos de 80 m² pueden tener diferencias de miles de euros si uno tiene un baño y el otro dos, si hay que sustituir todas las ventanas o si una cocina necesita mobiliario completamente a medida.
Qué suele incluir el precio de una reforma integral
Una reforma completa suele reunir muchas partidas que en una reforma parcial se contratarían por separado:
- Demoliciones y desescombro: retirada de revestimientos, sanitarios, mobiliario y tabiques cuando sea necesario.
- Albañilería: nuevas divisiones, rozas, falsos techos, recrecidos y reparaciones.
- Electricidad: cuadro eléctrico, cableado, mecanismos, puntos de luz y nuevas tomas.
- Fontanería: renovación de tuberías y saneamiento cuando sea necesario.
- Cocina: instalaciones, revestimientos, mobiliario y encimera.
- Baños: sanitarios, griferías, platos de ducha, revestimientos e instalaciones.
- Suelos: cerámica, tarima, madera u otros pavimentos.
- Carpintería: puertas interiores, armarios y, cuando se incluyen, ventanas.
- Pintura y acabados: preparación de superficies y terminaciones finales.
Pero no todas las empresas incluyen exactamente lo mismo. Antes de comparar cifras conviene revisar qué debe incluir el presupuesto de una reforma, ya que una propuesta de 65.000 € puede ser más completa que otra aparentemente más barata de 55.000 €.
Qué partidas encarecen más una reforma integral
Cocina
La cocina suele ser una de las mayores partidas del presupuesto porque reúne obra, instalaciones, revestimientos, mobiliario, encimera y electrodomésticos.
Además, el margen entre una solución funcional y una cocina de gama alta es enorme. El mobiliario a medida, determinados herrajes, electrodomésticos integrados o encimeras de piedra sinterizada pueden elevar rápidamente el coste.
Baños
Los baños concentran muchos trabajos en pocos metros cuadrados: fontanería, impermeabilización, alicatado, sanitarios, mamparas y grifería.
Por eso una vivienda de 90 m² con dos baños no cuesta proporcionalmente lo mismo que otra de la misma superficie con uno.
Renovar instalaciones
En viviendas antiguas, sustituir completamente electricidad y fontanería puede representar una parte importante de la inversión, pero también evita terminar una reforma nueva conservando instalaciones obsoletas detrás de paredes y revestimientos recién colocados.
Cambiar la distribución
Derribar tabiques sencillos no suele ser lo que dispara el presupuesto. El coste aumenta cuando la nueva distribución obliga a trasladar instalaciones, especialmente cocina y baños.
Mover un dormitorio es relativamente sencillo. Mover una cocina al extremo contrario de la vivienda puede implicar modificar agua, desagües, electricidad, ventilación y otras instalaciones.
Ventanas y carpinterías exteriores
Sustituir todas las ventanas puede añadir varios miles de euros al proyecto, especialmente cuando existen grandes dimensiones, soluciones especiales, persianas motorizadas o requisitos elevados de aislamiento térmico y acústico.
Ejemplo de presupuesto para una reforma integral de 80 m²
Más útil que dar únicamente un precio por metro cuadrado es entender cómo podría repartirse el presupuesto. En una vivienda de aproximadamente 80 m² podría existir un escenario como este:
| Partida | Estimación orientativa |
|---|---|
| Demoliciones y desescombro | 2.500-4.000 € |
| Albañilería y tabiquería | 4.000-7.000 € |
| Electricidad | 4.000-6.000 € |
| Fontanería | 3.000-5.000 € |
| Cocina | 10.000-18.000 € |
| Baño o baños | 6.000-12.000 € |
| Suelos y revestimientos | 5.000-9.000 € |
| Carpintería interior | 3.000-6.000 € |
| Pintura | 2.500-4.000 € |
| Otros trabajos y acabados | 4.000-8.000 € |
La tabla sirve para entender la estructura de costes, no para construir un presupuesto definitivo sumando automáticamente los máximos o mínimos. Cada proyecto distribuye el gasto de forma diferente.
¿El presupuesto incluye IVA?
Este punto debe comprobarse siempre. Cuando solicites presupuestos, pide que se indique claramente base imponible, impuestos y precio total para evitar comparar una propuesta con IVA frente a otra que lo presenta aparte.
La Agencia Tributaria contempla un tipo reducido del 10 % de IVA para determinadas obras de renovación y reparación realizadas en viviendas cuando se cumplen los requisitos legales, entre ellos determinadas condiciones sobre el destinatario, la antigüedad de la vivienda y el porcentaje de materiales aportados por quien ejecuta la obra.
Como no todas las reformas cumplen estas condiciones, lo correcto es comprobar cada caso en la información de la Agencia Tributaria o con el profesional responsable de la facturación.
Reserva entre un 10 % y un 15 % para imprevistos
En una vivienda existente siempre existe cierto riesgo de descubrir problemas una vez iniciadas las demoliciones: tuberías en peor estado del esperado, instalaciones antiguas, paredes desniveladas, humedades o elementos que no podían comprobarse previamente.
Una buena medición previa reduce estos imprevistos, pero no puede eliminarlos completamente.
Por eso es prudente que el importe máximo que puedes gastar no coincida exactamente con el presupuesto contratado. Reservar alrededor de un 10-15 % proporciona margen para incidencias o decisiones que aparezcan durante la ejecución.
Precio cerrado o presupuesto por partidas
Más importante que conseguir simplemente un “precio cerrado” es conseguir un alcance cerrado.
Un precio aparentemente cerrado sirve de poco si el documento utiliza expresiones como “material estándar”, “según necesidades” o “a definir en obra” en numerosas partidas. Esas indefiniciones son precisamente las que pueden convertirse después en extras.
Antes de firmar, revisa también las condiciones que explicamos en nuestra guía sobre contrato, seguro y garantías en una reforma.
Cómo comparar dos presupuestos de reforma
Si una empresa presenta 58.000 € y otra 72.000 €, todavía no sabes cuál es realmente más barata. Primero debes comprobar si ambas incluyen:
- El mismo número de puntos eléctricos.
- Renovación completa o parcial de fontanería.
- Las mismas calidades de suelo.
- Mobiliario y encimera de cocina.
- Sanitarios y griferías.
- Puertas y armarios.
- Ventanas.
- Pintura.
- Retirada de residuos.
- Licencias y tasas cuando proceda.
- Honorarios técnicos si son necesarios.
Solo cuando el alcance sea comparable tiene sentido decidir qué propuesta ofrece mejor relación entre precio, materiales y ejecución. En nuestra guía para comparar presupuestos de reformas explicamos cómo hacerlo partida por partida.
Entonces, ¿cuánto debería presupuestar?
Para una primera planificación en Madrid, utilizaría estas referencias:
- Reforma sencilla: alrededor de 500-700 €/m².
- Reforma integral de calidad media: aproximadamente 700-1.000 €/m².
- Reforma de calidad alta: aproximadamente 1.000-1.300 €/m².
- Proyecto premium o especialmente complejo: desde 1.300-1.500 €/m² y potencialmente más.
En consecuencia, para un piso de 80 m² prepararía inicialmente un presupuesto de unos 56.000-80.000 € para una reforma completa de calidad media, además de un margen para imprevistos.
La cifra exacta solo puede obtenerse después de definir el proyecto, medir la vivienda y especificar materiales. Si todavía estás en esa fase, el siguiente paso no debería ser buscar el presupuesto más barato, sino elegir varias empresas de reformas fiables y pedirles propuestas basadas en el mismo alcance.
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